Título: Lei do Inquilinato Comentada

Editora:Atlas

Autor: Silvio de Salvo Venosa

ISBN: 9788522467792

Disponibilidade: Pronta Entrega

Nº de Páginas: 408

Encadernação: Brochura

Ano: 2012

A vigente lei que rege as locações prediais urbanas (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, com as alterações introduzidas pela lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009) não tem o caráter emergencial dos diplomas legislativos revogados. Trata-se de uma verdadeira codificação do inquilinato, com princípios de direito material e de direito processual bem delineados.

Estes comentários procuram familiarizar o leitor com a estrutura desta lei. É feita confrontação com a legislação revogada e, quando pertinente, com os Códigos Civil e de Processo Civil, além de aproximações de caráter teórico e prático, mencionando, sempre que aplicável, a jurisprudência dos institutos que se mantiveram iguais ou semelhantes. Procurou-se enfocar todos os artigos de forma direta, com orientação prática, vaticinando algumas soluções a serem tomadas doravante pelos tribunais, sem prejuízo de explanações doutrinárias sobre os vários aspectos da nova lei.

O objetivo do livro é servir de orientação para juízes, advogados, estudantes e todos aqueles, profissionais ou não, que direta ou indiretamente são atingidos por esta lei de enorme alcance social e jurídico.

Livro de consulta para juízes, advogados, profissionais do mercado imobiliário, proprietários e inquilinos. Livro de leitura complementar para juízes, advogados, profissionais do mercado imobiliário, proprietários e inquilinos. Livro de leitura complementar para as disciplinas Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito Imobiliário do curso de Direito.

Parte I - Da Locação, 1

1 Disposições gerais, 3
1.1 Da locação em geral, 3
Artigo 1º, 3
1.1.1 Alcance da Lei, 4
1.1.2 A locação de coisas. A locação de imóveis. Os imóveis urbanos, 5
1.1.3 Características do contrato de locação de imóveis, 7
1.1.4 Elementos do contrato de locação de imóveis, 11
1.1.5 Locações que continuam reguladas pelo Código Civil e pelas leis especiais, 13
1.1.6 A lei protetiva do consumidor. Um microssistema jurídico, 18
1.1.6.1 A historicidade do conceito de contrato, 20
1.1.6.2 O contrato dirigido ou regulamentado. O contrato de locação na lei inquilinária, 21
1.1.6.3 Aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas relações jurídicas inquilinárias, 23
1.1.6.4 A efetiva conceituação do locatário como consumidor, 27
Artigo 2º, 29
1.1.7 A solidariedade, 29
1.1.8 Perdas e danos na solidariedade, 32
1.1.9 Sobre a participação de todos os locatários na ação de despejo, ainda que solidários, 32
Artigo 2º, parágrafo único, 34
1.1.9.1 Situação dos ocupantes de habitações coletivas, 34
Artigo 3º, 35
1.1.10 O prazo no contrato de locação e a autorização do cônjuge, 35
1.1.11 Suprimento da vênia conjugal, 36
1.1.12 Vênia do cônjuge do locador e do locatário, 36
1.1.13 Forma da vênia conjugal, 37
Artigo 4º, 38
1.1.14 Os contratos devem ser cumpridos, 38
1.1.15 Multa ou cláusula penal e o contrato de locação, 40
1.1.16 A via processual. Iniciativa do locatário, 41
1.1.17 A "multa" fixada pelo juiz, 42
1.1.18 Multa e perdas e danos, 44
1.1.19 Valor da multa e sua alteração, 46
1.1.20 Hipótese em que o locatário pode ser dispensado do pagamento da multa, 48
Artigo 5º, 49
1.1.21 A utilização da ação de despejo, 49
1.1.22 A exceção na ação de desapropriação, 49
Artigo 6º, 50
1.1.23 Extinção do contrato por parte do locatário, 50
1.1.24 Forma do aviso-prévio do locatário, 50
1.1.25 O pagamento do aviso-prévio. Ação para a cobrança, 52
Artigo 7º, 52
1.1.26 O usufruto e sua extinção, 53
1.1.27 O fideicomisso e sua extinção, 56
1.1.28 O direito de retomada do nu-proprietário e do fideicomissário, 58
1.1.29 A denúncia com trinta dias para a desocupação, 58
1.1.30 A concordância da manutenção da locação pelo nu-proprietário e fideicomissário, 59
1.1.31 A cominação de multa pela não desocupação. Impossibilidade, 60
Artigo 8º, 61
1.1.32 A alienação do imóvel pode resilir o contrato, 61
1.1.33 Natureza do registro imobiliário e seus efeitos, 63
1.1.34 Quem pode denunciar a locação como novo adquirente, 64
1.1.35 A forma da denúncia, 65
1.1.36 Havia possibilidade de multa no projeto original, 66
Artigo 9º, 66
1.1.37 As hipóteses de desfazimento da relação locatícia, 67
1.1.38 Resolução, resilição e rescisão dos contratos em geral e na locação. O distrato, 68
1.1.39 Mútuo acordo, 69
1.1.40 Infração legal ou contratual, 70
1.1.41 Falta de pagamento de aluguel e encargos, 71
1.1.42 As reparações urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público, 72
Artigo 10, 73
1.1.43 Sucessão na locação na morte do locador, 73
Artigo 11, 74
1.1.44 A intenção da Lei e alcance do dispositivo, 74
1.1.45 A sub-rogação nos direitos e obrigações do locatário, 75
1.1.46 Quem pode sub-rogar-se no contrato, 75
1.1.47 Ocupação por estranhos após a morte do locatário, 78
Artigo 12, 78
1.1.48 A sub-rogação do cônjuge ou companheiro na posição de locatário, 79
1.1.49 A comunicação ao locador, 80
Artigo 13, 81
1.1.50 Regra geral de proibição de ingresso de terceiros na relação locatícia. O consentimento do locador, 82
1.1.51 A cessão da posição contratual do locatário, 84
1.1.52 A sublocação. O subcontrato ou contrato derivado, 86
1.1.53 O comodato do imóvel, 88
1.1.54 A notificação formulada pelo locatário, 89
1.2 Das sublocações, 90
Artigo 14, 90
1.2.1 Princípios gerais das sublocações, 90
Artigo 15, 92
1.2.2 Extinção da sublocação. O direito eventual de indenização, 93
1.2.3 O prazo para desocupação por parte do sublocatário. Ciência deste na ação de despejo movida pelo locador contra o locatário, 93
1.2.4 Resilição amigável da locação e a sublocação, 94
Artigo 16, 95
1.2.5 A posição de subsidiariedade do sublocatário, 96
1.2.6 Requisitos dessa obrigação subsidiária, 97
1.3 Do aluguel, 98
Artigo 17, 98
1.3.1 Valores do aluguel e política legislativa, 98
1.3.2 Natureza da obrigação do aluguel. A correção monetária, 100
1.3.3 A possibilidade de revisão judicial dos contratos, 102
Artigo 18, 103
1.3.3.1 Fixação de novo aluguel pelas partes. Cláusulas de reajuste, 104
Artigo 19, 104
1.3.4 A ação revisional de alugueres. Pressupostos. Revisão e inflação, 105
1.3.5 O prazo para a ação revisional, 107
Artigo 20, 108
1.3.6 Maior alcance na possibilidade de cobrança antecipada de aluguel, 108
Artigo 21, 109
1.3.7 Valor do aluguel na sublocação, 110
1.4 Dos deveres do locador e do locatário, 110
Artigo 22, 110
1.4.1 Deveres do locador, 110
Artigo 22, I, 111
Artigo 22, II, 114
Artigo 22, III, 116
Artigo 22, IV, 117
Artigo 22, V, 118
Artigo 22, VI, 119
Artigo 22, VII, 119
Artigo 22, VIII, 120
Artigo 22, IX, 121
Artigo 22, X e parágrafo único, 121
Artigo 23, 123
1.4.2 Deveres do locatário, 123
Artigo 23, I, 123
Artigo 23, II, 126
Artigo 23, III, 128
Artigo 23, IV, 129
Artigo 23, V, 130
Artigo 23, VI, 131
Artigo 23, VII, 132
Artigo 23, VIII 132
Artigo 23, IX, 133
Artigo 23, X, 133
Artigo 23, XI, 134
Artigo 23, XII e parágrafo 1º, 135
Artigo 23, parágrafo 2º, 135
Artigo 23, parágrafo 3º, 136
Artigo 24, 137
1.4.3 Depósito de aluguéis nas habitações coletivas, 137
Artigo 25, 139
1.4.4 Pagamento pelo locatário de tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, 139
Artigo 26, 139
1.4.5 Consentimento do locatário nos reparos urgentes, 140
1.5 Do direito de preferência, 142
Artigo 27, 142
1.5.1 Pacto de preempção ou preferência na sua origem. Natureza e requisitos no contrato de compra e venda, 142
1.5.2 Preferência do locatário, 145
Artigo 28, 146
1.5.2.1 Caducidade do direito de preferência, 146
Artigo 29, 147
1.5.2.2 A desistência do negócio pelo locador, 147
Artigo 30, 148
1.5.2.3 A preferência na sublocação. Pluralidade de pretendentes, 148
Artigo 31, 149
1.5.3 Não obrigatoriedade de venda ou imóvel por partes, 149
Artigo 32, 149
1.5.4 Venda judicial, permuta e doação, 149
1.5.5 Direito de preferência e dação em pagamento, 150
1.5.6 Integralização do capital, cisão, fusão e incorporação, 151
Artigo 33, 152
1.5.7 Na preferência do inquilino haverá direito com eficácia real ou direito obrigacional, 153
1.5.8 Ações decorrentes da preterição da preferência, 154
Artigo 34, 156
1.5.9 Direito de preferência do condômino com prioridade ao locatário nos imóveis indivisíveis, 156
1.6 Das benfeitorias, 157
Artigos 35 e 36, 157
1.6.1 Benfeitorias. Noção e classificação, 157
1.6.2 Benfeitorias na locação e direito de retenção, 159
1.7 Das garantias locatícias, 162
Artigo 37, 162
1.7.1 Instrumentos de garantia locatícia. Obrigações de garantia, 162
1.7.2 Contrato de garantia e caução. Formas de caução locatícia, 163
1.7.3 Fiança, 166
Artigo 38, 168
1.7.4 Caução de bens móveis e imóveis, 168
1.7.5 Caução em dinheiro, 169
1.7.6 Caução em títulos e ações, 171
Artigo 39, 172
1.7.7 Persistência da garantia até devolução do imóvel, 172
Artigo 40, 173
1.7.8 Substituição da garantia, 174
Artigo 41, 178
1.7.9 Abrangência do seguro de fiança, 178
Artigo 42, 179
1.7.10 Pagamento do aluguel quando inexistente a garantia, 179
1.8 Das penalidades criminais e civis, 180
Artigo 43, 180
1.8.1 Crimes e contravenções decorrentes do inquilinato, 180
1.8.2 Pena de multa nessas contravenções. Execução da multa, 181
1.8.2.1 Contravenções na locação, 182
Artigo 43, I, 182
Artigo 43, II, 183
Artigo 43, III, 184
Artigo 44, 184
1.8.2.2 Crimes na locação, 184
Artigo 44, I, 185
Artigo 44, II, 186
Artigo 44, III, 187
Artigo 44, IV, 188
Artigo 44, parágrafo único, 188
1.8.3 Imposição de multa. Processo, 189
1.8.4 Multa e seu valor, 190
1.8.5 Desvio de uso, 191
1.9 Das nulidades, 193
Artigo 45, 193
1.9.1 Nulidades nos contratos de locação, 193
1.9.2 Ordem pública. Normas cogentes e normas dispositivas, 194
1.9.3 Efeitos da nulidade de cláusulas, 197

2 Das disposições especiais, 198
2.1 Da locação residencial, 198
Artigo 46, 198
2.1.1 Nova sistemática de denúncia vazia ou imotivada, 199
2.1.2 Quando se faz necessária a notificação prévia, 200
Artigo 47, 202
2.1.3 Possibilidades de denúncia cheia (denúncia motivada), 203
2.1.4 Casos de desfazimento da locação do art. 9º, 205
2.1.5 Desocupação do imóvel por extinção do contrato de trabalho, 206
2.1.6 Uso próprio e uso residencial de ascendente ou descendente, 207
2.1.7 Demolição e edificação ou realização de obras aprovadas pelo Poder Público, 212
2.1.8 Denúncia imotivada com a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos, 213
2.2 Da locação para temporada, 214
Artigo 48, 214
2.2.1 Conceito de locação para temporada, 214
Artigo 49, 216
2.2.2 Pagamento antecipado de aluguéis na locação por temporada, 216
Artigo 50, 217
2.2.3 Prorrogação da locação nessa modalidade, 217
2.3 Da locação não residencial, 218
Artigo 51, 218
2.3.1 O espírito do Decreto nº 24.150/34 continua presente, 219
2.3.2 Contrato por escrito e com prazo determinado. Prazo de cinco anos, 222
2.3.3 O mesmo ramo pelo prazo de três anos, 223
2.3.4 O direito pode ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação. O direito do sublocatário, 225
2.3.5 Contrato firmado por integrante de sociedade, 227
2.3.6 Morte do sócio e direito à renovação, 227
2.3.7 Renovação concedida a indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, 228
2.3.8 Prazo decadencial para a propositura da ação renovatória, 228
Artigo 52, 229
2.3.9 Obra exigida pelo Poder Público e reforma por iniciativa do locador, 231
2.3.10 Utilização do imóvel pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio, 234
2.3.11 Uma exceção para os shopping centers, 237
Artigo 53, 237
2.3.12 Alcance da proteção locatícia de hospitais, unidades sanitárias etc., 238
2.3.13 Hipóteses em que pode ser requerido o despejo, 241
Artigo 54, 242
2.3.14 Os shopping centers na Lei do Inquilinato, 242
2.3.15 Conceito de shopping center, sua natureza jurídica e locação, 245
Artigo 55, 248
2.3.16 Caso especial de locação não residencial, 249
Artigos 56 e 57, 250
2.3.17 Término do contrato nos demais casos de locação não residencial, 250

Parte II - Dos Procedimentos, 253

3 Das disposições gerais, 255
Artigo 58, 255
3.1 Processos com curso nas férias forenses, 257
3.2 Foro competente, 258
3.3 Valor da causa, 259
3.4 Citações, intimações e notificações, 260
3.5 Somente efeito devolutivo nos recursos, 261
3.6 Audiência de conciliação, 263

4 Das ações de despejo, 265
Artigo 59, 265
4.1 Procedimento ordinário nas ações de despejo, 266
4.2 Liminar de desocupação na ação de despejo, 268
4.3 Caução para a desocupação liminar, 271
4.4 Quando pode ser deferida a desocupação liminar. Possibilidade de justificação prévia, 271
4.5 Hipóteses em que se permite a desocupação liminar, 272
4.6 Ciência aos sublocatários, 275
Artigo 60, 277
4.7 Prova de propriedade na ação de despejo, 277
Artigo 61, 279
4.8 Concordância do réu e prazo para desocupação, 279
Artigo 62, 280
4.9 Cumulação de pedidos de despejo e cobrança de aluguéis e acessórios, 283
4.10 Quem pode pagar. O que se deve pagar, 287
4.11 Prazo para purgação de mora, 290
4.12 Abuso de direito na purgação de mora, 290
Artigo 63, 291
4.13 Prazos de desocupação na sentença que decreta o despejo, 293
4.14 Valor da caução para a execução provisória do despejo, 294
Artigo 64, 295
4.15 Caução na execução provisória do despejo, 295
4.16 Caução real ou fidejussória, 296
4.17 Execução da caução na reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, 297
Artigo 65, 298
4.18 Execução do despejo. Embargos. Particularidades, 299
Artigo 66, 301
4.19 Abandono do imóvel e imissão na posse, 301

5 Da ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, 304
Artigo 67, 304
5.1 Consignação como forma especial de pagamento e extinção de obrigações, 309
5.2 Objeto da consignação, 310
5.3 Hipóteses de consignação, 311
5.4 Procedimento da ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, 315
5.4.1 Matéria da contestação, 317
5.4.2 Reconvenção na ação de consignação, 317
5.4.3 Correção monetária dos depósitos, 318
5.4.4 Prazo para o depósito. Sua complementação, 319
5.4.5 Foro da consignação, 320
5.4.6 Depósito das obrigações que se vencerem durante a tramitação, 321
5.4.7 Sentença e execução, 322

6 Da ação revisional de aluguel, 324
Artigo 68, 324
6.1 Ação revisional, 327
6.2 Petição inicial, 328
6.3 Aluguel provisório, 329
6.4 Contestação e audiência de instrução e julgamento, 331
Artigo 69, 332
6.5 Exigibilidade das diferenças apuradas, 333
6.6 Nova periodicidade de reajuste e novo indexador de reajuste dos aluguéis, 333
Artigo 70, 335
6.7 Homologação de acordo de desocupação na ação revisional, 335

7 Da ação renovatória, 337
Artigo 71, 337
7.1 Petição inicial da ação renovatória, 339
7.2 Iniciativa da ação por parte do locador, 340
7.3 Prova do cumprimento do contrato, 341
7.4 Prova da quitação de impostos e taxas, 342
7.5 Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação, 344
7.6 Indicação de novo fiador e prova de aceitação da fiança. Outras garantias, 345
7.7 Prova de cessão ou sucessão na locação, 345
7.8 Ação proposta pelo sublocatário, 346
Artigo 72, 347
7.9 Conteúdo da contestação, 348
7.10 Possibilidade de fixação do aluguel provisório, 350
7.11 A sentença pode estabelecer nova periodicidade de reajuste do aluguel e adotar outro indexador, 352
Artigo 73, 352
7.12 Pagamento das diferenças dos aluguéis vencidos, 352
Artigo 74, 353
7.13 Desocupação do imóvel não sendo acolhida a renovação, 353
Artigo 75, 354
7.14 Indenização fixada para o locatário pela não prorrogação da locação, 354

Parte III - Das Disposições Finais e Transitórias, 357

8 Das disposições finais e transitórias, 359
Artigo 76, 359
8.1 Processos em curso, 359
Artigo 77 e 78, 360
8.2 Locações celebradas anteriormente a esta Lei. Denúncia de locação, 360
8.3 Outras disposições finais, 362
Artigo 79, 362
Artigo 80, 362
Artigo 81, 363
Artigo 82, 364
Artigo 83, 364
Artigo 84, 365
Artigo 85, 365
8.4 Livre convenção do aluguel. Hipóteses, 365
8.5 Últimas disposições, 366
Artigo 86, 366
Artigo 87, 366
Artigo 88, 367
Artigo 89, 367
Artigo 90, 367
Bibliografia, 369
Índice remissivo, 373